L’esistenza di oneri di urbanizzazione non espressamente dichiarati dal venditore e la garanzia ex art. 1489 cod. civ.

Il contributo ha ad oggetto la natura da attribuirsi a importi richiesti dal Comune a completamento del procedimento di regolarizzazione edilizia. In particolare, la controversia sorge in merito a chi, tra venditore e compratore, spetti sopportarne il peso e, di conseguenza, circa il quesito se il compratore, dopo avere pagato, possa rivalersi sul venditore per ottenere la restituzione di quanto versato in ottemperanza al provvedimento comunale. La pretesa dell’acquirente fonda le proprie ragioni sulla disciplina di cui all’art. 1489 cod. civ.: in quest’ottica, la richiesta di pagamento, da parte della pubblica amministrazione, dei contributi concessori per le opere di urbanizzazione rappresenterebbe un “onere non apparente che limita il libero godimento del bene”, poiché il venditore ne ha taciuto l’eventualità, né essa sarebbe stata facilmente conoscibile dal compratore; il venditore, perciò, sarebbe tenuto, in forza della garanzia contenuta in detta norma, alla restituzione di quanto esborsato dal compratore a titolo di contributi concessori. Al contrario, a mente della parte alienante, la disciplina ex art. 1489 cod. civ. non sarebbe applicabile, poiché, innanzitutto, l’eventualità di dover pagare un’ulteriore somma a titolo di contributi concessori rappresenterebbe una circostanza agevolmente conoscibile dal compratore una volta che questi sia stato reso edotto dell’avvio di un procedimento di sanatoria e della già avvenuta corresponsione, per mano del venditore, di quanto dovuto a titolo di oblazione; e, in secondo luogo, poiché tale obbligo non costituirebbe alcuna limitazione nel godimento dell’immobile acquistato. Cassando la pronuncia resa dalla Corte di Appello, la Cassazione in commento prende posizione a favore del venditore, dichiarando la non applicabilità dell’art. 1489 cod. civ. non soltanto in virtù dell’apparenza di simile onere, per essere la sua sussistenza implicita nella dichiarazione di avvio del procedimento per sanatoria e di avvenuto pagamento della relativa oblazione, ma altresì statuendo che, in ogni caso, detto onere non limiterebbe il godimento del bene. Di entrambe le affermazioni, così superficialmente espresse, è lecito dubitare: in primo luogo, invero, nell’analisi del concetto di “apparenza” la S.C. avrebbe potuto spingersi ad indagare l’effettivo punto di incontro degli obblighi di diligenza di ciascuna parte contrattuale; e, secondariamente, essa non ha compiuto nessuno sforzo argomentativo a sostegno dell’asserita “non limitazione del libero godimento del bene”, soprattutto per gli aspetti peculiari che il tema viene ad assumere nel caso dei contributi dovuti dal proprietario di un immobile a titolo di oneri di urbanizzazione.