La gestione delle sopravvenienze «pandemiche» nella locazione, tra (eterogenee) tecniche di adattamento del contratto e salvaguardia della stabilità del rapporto

The commentary analyses a few recent orientations regarding the effect of the Covid-19 pandemic and the emergency measures enacted in order to contain the contagion had on long-term contracts. In particular, the different techniques that may provide justification for a reduction in rents in commercial leases are critically considered. The thesis that supports a judicial redetermination of performance in case the parties have not renegotiated the contract is deemed to be unsatisfactory. On the other hand, it is argued that the amount of rent can be reduced due to the (partial) impediment to use the property, a reason of supervening impossibility of the performance due by the lessor, or (alternatively) a prerequisite for the activation of the warranty for defects.

Il commento analizza taluni recenti orientamenti di merito circa l’effetto sui contratti di durata delle sopravvenienze determinate dalla pandemia di Covid-19 e dai provvedimenti emergenziali di contenimento del contagio. In particolare, si prendono criticamente in considerazione le diverse tecniche che possono giustificare una riduzione dei canoni nei rapporti di locazione commerciale. Valutata con sfavore la tesi propensa ad una rideterminazione giudiziale delle prestazioni qualora le parti non abbiano dato luogo alla rinegoziazione del contratto, si afferma che l’ammontare dei canoni può essere ridotto a causa dell’impedimento (parziale) all’utilizzo del bene, ragione di impossibilità sopravvenuta della prestazione dovuta dal locatore, oppure (in alternativa) presupposto di attivazione della garanzia per i vizi del bene.