Locazione commerciale ed affitto di ramo d’azienda al tempo del CoViD-19: quali risposte dal sistema del diritto contrattuale?

The essay deals with the impact of the Covid-related health emergency on lease of commercial buildings agreements and lease of business units agreements, and discusses the techniques that could allow to charge the landlord/lessor - rather than just the tenant - with the costs of the lockdown (especially for those sectors directly involved in the interdiction of business activities). At the end of the investigation, it is concluded that, in our case, a feasible remedial technique is the one referred to in Article 1464 of the Italian Civil Code, regulating the effects of the partial impossibility of performance in contracts providing for mutual counterperformance. On the one hand, the provision seems suitable to regulate the cases of temporary impossibility in long-term contractual relationships; on the other hand, it regulates a remedial technique that is certainly balanced, justifying a fair reduction (quantified according to the concrete events relating the contract and not necessarily equal to the entire rental/leasing fee due) of the performance due in consideration of that which has become impossible.

Il contributo si occupa dell’incidenza dell’emergenza sanitaria sui contratti di locazione commerciale e di affitto di ramo d’azienda e si interroga sulle tecniche che possano consentire di fare ricadere sul locatore/concedente – piuttosto che sul solo conduttore – i costi del lockdown (specie per quei settori direttamente coinvolti dal blocco delle attività commerciali). All’esito dell’indagine si conclude nel senso che una tecnica rimediale praticabile sia nel nostro caso quella di cui all’art. 1464 c.c., regolante gli effetti dell’impossibilità parziale della prestazione nei contratti sinallagmatici. Per un verso la disposizione sembra idonea a regolare i casi di impossibilità temporanea nei contratti di durata; per altro verso, essa disciplina una tecnica rimediale certo equilibrata, legittimando una equa riduzione (quantificabile in ragione delle concrete vicende del rapporto e non necessariamente coincidente con l’intero canone di locazione/affitto dovuto) della prestazione dovuto in corrispettivo di quella divenuta impossibile.